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未来五年房地产怎么发展?定调来了 继续坚持房住不抄的原则

正文摘要:

中新网10月18日电 中共二十大报告中,在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向,具体提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这将对中国住房制度以及房地产市场发展带来怎样的影响?赵然提出,各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模。“更重要的是,随着中国房地产市场逐渐由增量市场向存量市场改变,可以通过存量房改造,积极盘活存量资产,使租赁住房供应走向可持续发展之路。”

未来五年房地产怎么发展?定调来了究竟是怎么一回事,跟随小编一起看看吧。

中新网10月18日电(中新财经记者 左宇坤)中共二十大报告中,在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向,具体提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这将对中国住房制度以及房地产市场发展带来怎样的影响?

重申“房住不炒”

自2016年底,中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位之后,“房住不炒”也在2017年10月被写进中共十九大报告中。

“过去几年中,尽管房地产行业经历了起伏,中央支持各地因城施策优化楼市调控政策,‘房住不炒’始终是政策坚守底线。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,经过多年发展,“房住不炒”理念已经深入人心,成为社会共识,购房者置业更加理性,住房的居住属性不断强化。

陈文静说,二十大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,彰显政策定力,同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位,接下来房地产发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上。

“未来,合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象,刚性和改善性住房需求释放仍有空间,特别是人民美好生活需要日益广泛,改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。”陈文静说。

再提“租购并举”

除了“房住不炒”,“租购并举”同样也是一个熟悉的提法。

二十大报告中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的表述与十九大报告中的一致。

“工作重点不在于往哪走,而在于如何走。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示,这充分说明,未来五年住房制度改革将和十九大的思路一脉相承,即大方向不变。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为:这一方面表明,租购并举的住房制度,必须要以时不我待的战略思路来推进建设;另一方面,这一制度建设又需要一个过程,才能达到“租”和“购”真正并举。

但相同的表述背后亦有不同之处。

严跃进指出:十九大报告中,该住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的;二十大报告则是在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下进行的。可以看出,在保民生的基础上,提品质也是重要的内容。换而言之,住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。

李宇嘉进一步分析指出,新时期住房工作的顶层思路非常清晰,就是“房住不炒”和“租购并举”。前者统揽住房工作全局,是全国上下开展行业和市场管理、创新管理模式和长效机制、推进新住房体系和制度建设的顶层指导;后者是我国进一步推进住房制度改革,探索房地产发展新模式,推进住房高质量发展的顶层设计。

“租购并举”预计将加速

2015年底,中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场,并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向后,住房租赁市场的发展推进明显加快。

“目前我国已经初步形成了多主体发展租赁住房的良好态势,国有租赁企业起到了对市场的引领、规范、激活和调控作用,更多专业化、机构化的住房租赁企业积极参与市场建设。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

“去年下半年以来,国家在推进保租房筹集建设、降低新市民落户门槛、租赁可以落集体户、打造租赁社区、租买结合等都迈出实质性步伐。”李宇嘉认为,租购并举的住房制度建设在相关主体合力推进下,未来五年会全面提速。

“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,关键在于多渠道、提供成规模且专业管理的房源,扩大租赁住房的有效供给,增强发展的可持续性。”赵然提出,各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模。

“更重要的是,随着中国房地产市场逐渐由增量市场向存量市场改变,可以通过存量房改造,积极盘活存量资产,使租赁住房供应走向可持续发展之路。”赵然说。(完)

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买的新房,阳台不知道咋封闭;人已经入住,地下车库还没启用;买到的是腰线房,影响采光还影响心情……买房,你有没有遇到这样的烦恼?

今后,这些烦恼可能在房地产项目规划阶段就解决了。小亳从市自然资源和规划局获悉,近日,我市出台多项措施进一步规范房地产项目规划建设相关工作,切实保障购房者的合法权益。

这些措施涉及沿主干道住宅阳台统一封闭、统一阳台和外墙保温层计算标准、鼓励住宅底层架空规划设计、严控设置沿街商铺、对容积率进行弹性控制等方面,将不断推进我市建筑品质提升,在满足市民对品质生活需求的同时,提升城市“颜值”。

美丽阳台是城市里不可或缺的风景,更是城市居民生活质量提升的直接体现。但现在封包的阳台五花八门、杂乱无章,严重影响了城市形象。

对此,我市提出,新建住宅小区沿主干道路的住宅小区住宅楼立面阳台统一封闭设计;非沿主干道路的住宅小区原则上要求阳台统一封闭,如不统一封闭,须为业主提供自行封闭阳台的统一建设方案。

阳台统一封闭好处多,但开发商过去却不愿这样做,其中很重要的原因是阳台计算标准不统一。如果封闭阳台,开发商将增加不少成本。

房产测绘部门对居住区结构内外封闭阳台建筑面积计算为全面积,未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;规划部门对封闭或不封闭阳台主体结构内的阳台,按其结构外围水平面积计算全面积,结构外阳台建筑面积计算为1/2面积。

“简单的理解就是,如果开发商将阳台封闭,房产测绘、不动产登记部门就会按照阳台全面积计算,不能只算一半面积了。”市自然资源和规划局城乡规划设计院规划技术服务科有关负责人说,由于开发商设计的阳台多为结构外围的阳台,封闭阳台不仅会增加其施工成本,还会造成房屋面积“增大”,业主多掏钱,引发开发商与业主之间的矛盾。对开发商来说,封闭阳台出力不讨好,自然也就缺乏统一封闭的动力。

为解决这个问题,我市明确对2022年5月6日后供应土地的住宅项目,统一阳台计算标准,根据《建筑工程建筑面积计算规范》,无论阳台封闭与否,在主体结构内的阳台,建筑面积按其结构外围水平全面积计算;在主体结构外的阳台,建筑面积按其结构底板水平投影面积的一半计算,解决规划审批、房产测绘、不动产登记面积计算规则不一致等问题。

这也就是说,今后新建小区无论主体结构外阳台是否封闭,都按照一半面积计算,解决了开发商的后顾之忧,提高了开发商统一封闭阳台的积极性。

另外,对2022年5月6日后供应土地的住宅项目,统一外墙保温层面积计算标准,外墙保温层面积不计入容积率和建筑面积,与房产测绘面积计算标准保持一致。此举有利于解决规划审批、房产测绘、不动产登记面积计算规则不一致等问题。

对容积率等指标进行弹性控制

住宅容积率在很大程度上决定了小区的品质。一般来说,容积率越低,同样面积的建设用地建设的房屋越少,居住品质越高,因此,容积率越低越好。但对开发商来说,容积率越低,意味着可以卖的房子少了,经营压力变大。

我市明确提出,在符合控制性详细规划的前提下,规划部门出具规划设计条件时,可以对容积率等指标进行弹性控制,鼓励住宅产品多样化。

目前国家正在推行“降高降强度,提质提风貌”城市发展理念,对住宅容积率严格管控,很少再批高容积率的住宅项目。另外,随着生活水平的提高,市民对住宅的要求越来越高,低容积率小区将会越来越受欢迎,因此开发商也要紧跟时代变化,在不超过项目容积率最高标准的前提下,灵活调整容积率等指标。

我市明确,在项目规划设计阶段,鼓励建设单位开展住宅底层全部或部分架空规划设计,提高住宅小区公共活动空间。

《住宅设计规范》规定,架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层有利于小区空气流动,增加生活休闲设施,提高景观通透性,丰富视觉层次,因此越来越受到市民的喜爱和欢迎。

我市明确,在项目规划设计阶段,鼓励建设单位开展住宅底层全部或部分架空规划设计,提高住宅小区公共活动空间。

目前,我市已有部分小区在底层设置了架空层,并打造成为居民活动场所。“架空层的出现,将进一步提高活动便利性,增强居民沟通交流,改善小区居住环境。”市自然资源和规划局城乡规划设计院规划技术服务科有关负责人表示。

鼓励小区地下车库接入市政道路

人车分流不仅能保证行人安全,还能提高车辆通行效率,越来越多的小区开始实行人车分流。为此,我市提出,在符合设计规范的前提下,鼓励住宅小区地下车库出入口直接接入城市市政道路,实行人车分流,提高车辆出入效率。

为了消除车库出入口接入市政道路可能造成的交通安全问题,出入口一般不接入城市快车道、主干道,而且会严格审核出入口的设置,做好便民与安全之间的平衡。

另外,《亳州市城市控制性详细规划》规定,住宅用地地下停车比例不宜小于90%,剩余的10%车位中包括小区沿街商铺门前的停车位,因此未来小区地面上的停车位将“所剩无几”,为实行人车分流奠定了条件。

目前,市区一些小区存在地下停车场无法使用的问题,由此引发停车难、毁绿建设停车位等现象,原因是开发商将地下停车场作为最后验收项目,造成迟迟无法投入使用。

对此,我市要求,严格规划核实,原则上建设项目地上与地下空间应统一建设、同步规划核实;确需分期核实的,分期方案需报经自然资源和规划部门同意,且地下空间以及公建配套不得单独纳入最后一期核实。

这从制度上保障了地下空间与地上空间同步验收,确保地下停车场如期投入使用,从而保障了广大业主的停车权益。

严格控制非商业区沿街设置商铺

考虑到居民生活,住宅小区都会配套一定的商业,但如果商业配套过多,不仅造成商业过剩,还会对居民生活造成困扰。

我市明确提出,对商业集中区,可适当沿街设置商铺;对非商业区,严格控制沿街设置商铺,特别是沿主干路、次干路,减少沿街商铺污水、油烟、噪声等对住宅小区环境的影响。

未来,市区将出现越来越多的内街,如融创南湖大观小区和古井上善名郡等商业街区形式,同时考虑到商业的便利性、可达性及消防安全性,我市将从严审核商业内街设计。

提起腰线层,购房者往往避而远之,谁都不愿意买到腰线房。腰线不仅影响房屋采光,带来安全隐患,而且还存在渗水风险。

我市要求,严控制建筑立面腰线层构造的形态和尺寸,做到腰线层尽量小巧、精致,减少对户内采光通风的影响。腰线层必须在规划设计文本中予以明确,且在项目现场及自然资源和规划部门网站公示。

“腰线的主要作用是美观,让住宅楼看起来有层次感。但因为腰线存在的诸多问题,往往成为投诉的重点。”虽然关于腰线的高度没有明确的规定,但开发商应该从实际角度出发,尽量减小腰线高度,降低对房屋采光、通风等影响。

顶层露台也是投诉的热点问题之一。我市要求,考虑安全及业主权益,在项目规划设计阶段,从严把关住宅楼栋顶层露台设置,严格限制房地产企业利用露台或顶楼装饰构架,进行诱导性设计或过度宣传。

市自然资源和规划局有关负责人表示,我市还将对房地产企业和销售公司的宣传资料进行监督把关,必须以经批准的方案图纸为蓝本,户内分隔墙是否实砌、房间具体使用功能、厨卫间尺寸等必须以清楚、明显、精准的文字形式进行标识,保障广大购房者权益。

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